نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت

نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت:

۱- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.

۲- تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و … بسیار متفاوت ومتغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شودولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.

۳- برای قرارداد های مشارکت درساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.

۴- پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک سازنده ومالک ، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت وزمان فروش واحد های متعلق به خود تنظیم شود.

۵- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت نباید فراموش شود.

۶- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

۷- حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شودتا درصورت تأخیر وتعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

۸- کیفیت ساخت آپارتمان ها ی متعلق به مالک وشریک سازنده یکسان و برابر باشد.

۹- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت وداوری استفاده شود.

۱۰- توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود.

۱۱- به جای فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ واقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب ویا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.

۱۲- برای انتخاب نقشه معماری و… حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.

۱۳- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.

۱۴- در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.

۱۵- حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود.

۱۶- مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.

۱۷- حتماً آزمایش خاک ازشریک سازنده مطالبه شود.

۱۸- مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری وسایر ادعا ها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.

۱۹- قبل امضاء قرارداد مشارکت راجه به کم وکیف اجرای تعهدات و قول وقرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.

۲۰- موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.

۲۱- برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.

۲۲- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… می باشد.

۲۳- واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود.

۲۴- کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب وایرادی باید همراه باشد.

۲۵- پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز ، به مالک تحویل شود واز وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی .تائید نامه اخذ ویک نسخه به مالک تحویل شود.

۲۶- قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.

۲۷- تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید.

۲۸- تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.

۲۹- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک ونحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمائید.

۳۰- تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک ونحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و… مشخص شود.

۳۱- تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) CPM فراموش نشود.

۳۲- هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب ، برق، گازو… مشخصاً و صراحتاً توافق شود.

۳۳- ازتنظیم قراردادمشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود.

۳۴- مسئولیت وهزینه های نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و…دقیقاً مشخص شود.

۳۵- قراردادبه امضاء شهود طرفین برسد.

۳۶- محل نگهداری اسناد ومدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکا لت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.

۳۷- اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد.

۳۸- تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح می­دهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان­هایی که آرشیتکت می­سازد­ بسیار گران­تر از سازه­های بنّایی است.

۳۹- در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.

۴۰- ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.

۴۱- تقسیم­نامه ­بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.

۴۲- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده از نکات امهم قرارداد مشارکت در ساخت است.

۴۳- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

۴۴- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

۴۵- کیفیت سازه­ها چه متعلق به قدرالسهم شریک سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.

۴۶- برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی­الطرفین تعیین شود.

۴۷- حتما مشخص شود که سازنده حق گرفتن وام جهت ساخت خانه را دارد یا خیر .

۴۸- اگر سازنده قصد گرفتن وام را دارد حتما معین شود که ایشان در چه تاریخی با بانک تصویه حساب می کنند .

۴۹- حتما مشخص شود که سازنده حق پیش فروش خانه را دارد یا نه .

۵۰- قبل از نگارش قرارداد با یک وکیل کاملا آگاه در این باره مشورت کنید و متن قرارداد را با مشورت ایشان تنظیم کنید .

۵۱- نوع مصالح که سازنده می بایست از ان در ساخت استفاده نماید را دقیقا با مشخصات ذکر نمائید .

۵۲- بیمه کلیه استاد کاران و کارگران ماهر و غیر ماهر و همچنین هر گونه حادثه در محل ساخت ( به عهده مجری ) می باشد و می بایست در قرار داد ذکر شود .

۵۳- قرار داد را به گونه ای تنظیم کنید که تا پایان آخرین مرحله ساخت ، طی چند مرحله سند به نام سازنده زده شود و به یکباره قبل از ساخت سند به نام سازنده زده نشود .