نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک

نحوه ارزیابی و کارشناسی ملک
ارزیابی و کارشناسی ملک توسط کارشناس
یکی از مواردی که طرفین پرونده در پی رسیدگی دادگاه یا اجرای ثبت با آن مواجه هستند ارزیابی و کارشناسی ملک توسط کارشناسان دادگستری جهت توقیف ملک برای پرداخت طلب بستانکاران است.
از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک در ارزیابی و کارشناسی ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است چرا که زمین مرغوب اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و به دنبال اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می گردد.
بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها به شرح ذیل است و پس از تحقیق و ترجیحآٌ با استعلام از منابع معتبر محلی، قیمت گذاری می شود:
اندازه ملک و بخصوص طول ضلع متصل به معبر (بر ملک)
کاربری ملک چرا که برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است
عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چندبربودن ملک)
موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه امکان تغییرکاربری ملک توسط کمیسیون های مربوطه
موقعیت استقرار و منطقه ای ملک می باشد

به طور کلی بررسی اینکه:
آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها هست که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱۳۶۲ و محدوده شهرک بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود و یا ملک خارج از محدوده می باشد
و اولین قدم، احراز مالکیت و اطمینان از مطابقت مشخصات ثبتی ملک یا مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است و اهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چرا که معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان کار و یا حتی ملک همجوار داری سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.
بررسی قرارگیری احتمالی ملک در مسیرهای طرحهای عمرانی (میزان عقب نشینی و اصلاحی احتمالی)

ارزیابی ملک با توجه به قانون اجرای احکام
مواد ۷۳ الی ۷۶ و ۱۱۰ الی ۱۱۲ از قانون اجرای احکام مدنی به ارزیابی اموال توقیف شده اختصاص یافته است که در ذیل به برخی از آنها اشاره می گردد
ماده ۷۳ قانون اجرای احکام مدنی ارزیابی اموال منقول حین توقیف به عمل می آید و در صورت اموال درج می شود. قیمت اموال را محکوم له و محکوم علیه به تراضی تعیین می نمایند و هر گاه طرفین حین توقیف حاضر نباشند یا حاضر بوده و در تعیین قیمت تراضی ننمایند ارزیاب معین می شود.
مطابق ماده ۷۴ قانون فوق نیز ارزیاب به تراضی طرفین معین می شود. در صورت عدم تراضی یا عدم حضور محکوم علیه دادورز (مأمور اجرا) از بین کارشناسان رسمی و در صورت نبودن کارشناس رسمی از بین اشخاص معتمد و خبره ارزیاب معین می کند و هر گاه در حین توقیف به ارزیاب دسترسی نباشد قیمتی که محکوم له تعیین کرده برای توقیف مال ملاک عمل خواهد بود. در این صورت دادورز (مأمور اجرا) به قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد.
ارزیابی اموال غیرمنقول نیز مطابق ماده ۱۱۰ به ترتیب مقرر در مواد ۷۳ الی ۷۶ قانون اجرای احکام مدنی به عمل خواهد آمد.
اعتراض به ارزیابی
مطابق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی قسمت اجرا ارزیابی و کارشناسی ملک را بلافاصله به طرفین ابلاغ می کند و هر یک از طرفین می تواند ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی و کارشناسی ملک به نظریه ارزیاب اعتراض نماید. این اعتراض در دادگاهی که حکم به وسیله آن اجرا می شود مورد رسیدگی قرار می گیرد و در صورت ضرورت با تجدید ارزیابی قیمت مال معین می شود. تشخیص دادگاه در این مورد قطعی است.